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专栏:刘智杰大师看港楼(11 Jan 2017)

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2017年首9日没有太阳黑子的日数共8天,佔88.9%:
2017年1月1日,2日,4日,5日,6日,7日,8日及9日,太阳表面都没有太阳黑子。1月9日吹到地球的太阳风秒速高达570-715公里。

第24个太阳黑子周期确认见顶。根据历史数据,非理性的投机泡沫将会逐一爆破,包括远远脱离现实,跟市民收入脱节的香港楼市泡沫。

今日石镜泉兄转载刘智杰兄有关楼市的评论,刘兄说:「(香港)地产从此步入地狱之门:
政府政策,人口老化,收入减少,经济放缓,如加上港元枯竭,通胀加剧,利息飈升,美国新政府上台,贸易保护主义抬头,中美冲突,一触即发,已改变了楼市的大环境。」全文见附录。



总结,刘智杰兄跟我的分析殊途同归,值得留意。

免责声明:以上分析,只供参考,投资买卖,必须审慎。

附录:
刘智杰大师看港楼

香港《经济日报》石镜泉

不少人都称前滙丰银行副总经理刘智杰为刘大师,因为大师意见的确精闢,看下文,判断由你。

下文为刘智杰对本港楼市往后走势的分析:


地产从此步入地狱之门

此分析本可以在上星期给予大家分享,但因为上星期五晚上美宣布非农就业数据,故了解清楚后,对美加息有更多的了解之后才贴上;为文亦稍长,要解释没办法浓缩。

1)经济带动,通胀回归,加息步伐加快

本来美国在12月加息之后,市场一直等待1月中联储局会议纪录,希望找出一点端倪。而市场在这期间,债市已明显反映,利率加与不加,已不是耶伦可以控制,加息只是迟早的事。因为2年债券收益超越1.2%,10年更达2.6%,利息上升加快。

美联储12月中的会议纪录显示,差不多全部议员都认为通胀在今年内会加剧,加上新总统的财政扩张政策,令加息的步伐更快。

6日晚刚宣布的就业人数,更加强耶伦加息信心,立刻反映在债市及黄金市场上,但加息令美元滙率更强,从而影响美国经济发展,到头来令美国经济倒退,那是后话。

于前两三天内,港银行同业美元Libor
3个月拆息升破1%,是8年新高,市场已反映资金需求近况,全球利息向上再不是美国是否加息的问题。


通胀重临利率必升

港人如果採用美元及浮动利率作为楼按的,利息支出已经随着 Libor上升而加重。

不得不一提的,关于欧洲方面,欧洲製造业12月增长是2011年4月最快,德国PMI製造业12月指数升至55.6,自2014年1月最高,而意大利也升至53.2,反映欧元区经济持续复甦,带动通胀。

欧元区本来是全球经济最弱的地区,12月的通胀按年增长1.1%,自2013年以来最快,11月增长只有0.6%。德国尤其超乎想像,升1.7%。通胀一来,欧央行不得不去面对而加息。

2)大陆管制资金外流

最新措施个人每年仍可换取5万美元,但要明确表示用途,更指定不得用作境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资保险产品等等,令大陆资金来港断裂,内地发展商积极来港抢地,如投地资金未能到位,清付投地款项,在港又筹不到资金,那会引爆楼市,令场面不可收拾。

内地有关部门,亦指定各大银行,收紧企业向外转移资金作海外投资,加紧查察银行跨境交易。

另有消息指国企要把外滙全部上缴人民银行结滙。

这些所有措施,会大幅收紧来港资金,进一步抽高银行同业市场拆息。

3)全球资金问题

在这8年宽鬆零息环境下,发债数量大升。根据彭博报道,全球债务,以trillions(万万亿美元)计(数字免了,以防错漏!)债务今年到期要refinance的,美国有3,634b,要付出利息coupon
237b;中国有588b,coupon 12b,而日本则有1,840b,coupon
75b(所以我一贯关注的,不是中国债务问题,而是美国的庞大债务,钱从何来是个大问题!)。债务问题将会是资产市场爆破的最大真正的「黑天鹅」事件!

全球债券在12月底Q4,根据巴克莱世界债券指数,已损失惨重,下跌超过7%。

但欧元国债,负利率已到极限水平,因为欧央行可以购买的,是指定类别的债券,令到负利率达到以年息计为-5%,使债市变成一个随时爆炸的计时炸弹!

如果全球中央银行收紧宽鬆政策回归正常如所说,哪来资金,为这些债务再融资,各方为了争取资金再融资,不得不大幅增加利息,造成未可预料的后果。


结构逆转楼市有难

4)香港楼价飈升,不知不觉已经有16年

曾荫权任内8年,扣押土地不放,加上美国自2008年开始宽鬆及零息政策,更逢内地放宽人流、资金到港,买楼投资,时势造英雄,令楼价非理性上升。虽然上升期很长,但并非因为经济增长,个人收入大增,或人口爆升需求增加所造成。这一连串偶发性事件造成的大升,会再重複或继续的机率有多少?(Randomness,
Fooled by是由美国作家NN Taleb一书的书内提出的观点,所着另一书The Black Swan,风行一时)。

故此,时势可能是造成这十几年上升的主因,如今这些因素消失,楼市会怎样!

5)前曾述,楼价已有结构性改变

政府政策,人口老化,收入减少,经济放缓,如加上港元枯竭,通胀加剧,利息飈升,美国新政府上台,贸易保护主义抬头,中美冲突,一触即发,已改变了楼市的大环境。

日本多年前楼价上升到泡沫水平,爆破后日本过了20、30年,经济还是一潭死水,楼价还在低位徘徊,是香港楼市最佳的样办。

大家有投资的要有适当的部署,这个浪甚么时候到,当然没人清楚,相信在12个月至18个月期内,随时会爆发,到时处理,为时已晚。

刘大师提出日本样办,就算不跟足,跟四分之一都死,你会怎準备。

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