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专栏:香港楼市波浪理论分析(11 Jan 2017)

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本港楼市第一个重要的顶部在1997年出现,之后下跌至2003年沙士后才见底回升。2002年1月我在香港《经济日报》发表3篇评论,以波浪理论分析香港楼市的走势,当时我预测香港楼市将会见底回升。上述3篇评论见附录。

实际市况显示,2002年我的分析方向正确,但香港楼市见底的时间迟了一年多,我的预测错误。1994年至今香港楼市的走势见附图三。


总结,香港升破1997年高峰,后市何去何从?明日再说。

免责声明:以上分析,只供参考,投资买卖,必须审慎。

附录:2002年1月我在香港《经济日报》发表3篇评论,预测香港楼市将会见底回升

《生于忧患死于安乐》


过去几年本港经济陷入困境,楼价急跌是其中一个重要的因素。究竟本港楼市何去何从,2002年1月份笔者曾经在本报发表三篇短评,立论基础除了惯常使用的波浪理论之外,也尝试利用其他不同的分析方法。当时的分析现今仍然有效,谨撮录如下,以供参考:


2002年1月19日,标题:《本港楼市(2)浪调整完毕》


如果将笔者收集的本港1968至1994年的平均楼价,与中原地产最近发表的中原城市指数合併起来,可以看到本港楼价已经历了五上三落的一个循环,见附图(一)。


有关第3浪的性格,拙作《投资致富技巧》下册第82页介绍如下:─


『第3浪力量最强,亦係最具爆炸性的一个波浪。通常而言,大部分上升幅度都在第3浪的行程中出现。』


事实上,由1968年至1997年的上升浪当中,以第3浪的升势最急,升幅最大,予人爆炸性上升的感觉。与第3浪的性格不谋而合。


1997年至今,本港楼市向下调整的abc浪,可以合併为第(2)浪,是否已经见底,暂时难有定论。但根据附图(二)分析,市民的供楼负担已由1998年高峰期接近80%,急跌至21%。当中包含了两个意义:

第一,目前楼价已跌至市民可以负担的水平;
第二,反映港人对楼市过份悲观的心态,第(2)浪具备了见底的条件。




2002年1月22日,标题:《满招损谦受益》


1996年2月6日至2月11日,笔者在上海举办(国内)第五期技术分析训练课程,春节长假当前,仍有七十多人上课,反应尚算热烈。考试结果,出人意料之外,考获优等成绩的佔百分之四十四。1995年笔者也曾在国内举办训练班,学员考获优等成绩的比率是:北京27%,天津24%;海口25%,深圳15%,证明上海帮的确鹤立鸡群,潜力非比寻常。


上述训练班为期六天,每天3小时,收费人民币2000元。1996年笔者在本港举办相同的训练班,收费港币4000元,结果考获优等成绩的,祇有10%。与上海学员的成绩相比,远远落后。香港近年经济陷入困境,停滞不前,或多或少与港人『不思进取』的态度有关。


2001年6月份,笔者在本港再举办图表分析训练班,收费港币3888元,考试成绩喜见有所改进:考取优等的佔25%,良佔56%,合格的佔19%。考取优等成绩的,仍然与上海有一段距离,但最低限度已追上北京、天津、海口的水平。


上面列举的例子,祇限于个人的经历,接触的层面也比较狭窄。但见微知着,足以反映港人学习态度比以前积极、比以前用心、也比以前认真。因此,香港前景并非一面倒的灰灰暗暗。


1997年前后,港人意气风发,满于现状,楼价(1)浪内的第5浪随即见顶。而今一改好逸恶劳劣习,力求上进,倘能推而广之,楼价(2)浪见底回稳,有厚望焉。


2002年1月23日,标题:「相反理论看楼市》


1997/98年,本港供楼负担比率接近80%,反映看好楼市的佔绝大多数;也反映买楼的主要目的并非用于自住,而係博取资本性增值。配合波浪形态分析,笔者认为当时楼市第(1)浪内第5浪即将见顶。因此,1997年起,笔者聘请新同事的时候,增加了一项条件:供楼压力不宜过于沉重。


最近本港平均的供楼负担比率已跌至21%。与1997/98年的高峰期比较,有天渊之别,反映市民对楼市由极度乐观变为极度悲观。楼市(2)浪见底的机会逐渐增加。


再以AIM属下员工的考勤纪录为例,2001年全年没有迟到及请病假而多获四分一月工资的高佔全部员工的90%,相比1994年的得奖者祇有11%,拼博精神突飞猛进,见附图(四)。笔者相信类似的改进绝不会祇局限于AIM的员工。倘若人人发奋图强,卧薪尝胆,当有利于楼市(2)浪见底。因此,笔者现时乐于解除禁令,鼓励员工在能力範围之内,买楼自住。


总结:本港楼市可望回稳,对港股当有支持作用。

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