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港媒:警惕中国楼市调整风险

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文:JACKY WONG

一年多高烧不退的中国楼市在2017年似乎面临滑坡的危险。

中国房价在2016年前11个月上涨18%,延续前一年的反弹。始于2015年的这轮房价热潮发端于一线城市,并向中小城市蔓延。中国南方深圳市房价2016年上涨29%,较两年前上涨一倍。上海房价上涨24%。中小城市房价也上涨9%,使2016年实现三年来房价首次上涨。

但这只是去年的狂欢。目前的情况是,房价上涨动能突然减弱,并有见顶迹象。最近几个月来,中国地方政府纷纷利用限购抑制失控的房价。在去年12月举行的年度高层经济会议上,中央决策者将抑制房地产泡沫列为2017年首要任务之一。在中国这样一个国家政策起主要作用的市场,政策变化是一个很好的市场风向标。

这将是一次颇为棘手的转变,因为房地产市场在中国经济的方方面面都扮演着至关重要的角色。房价暴跌将打击财政收入主要依靠出让土地的地方政府。同时,国有银行在房地产市场也有巨大敞口,不仅直接与购房者和房地产项目相关联,还因一些商业贷款以房地产为抵押而面临风险。另外,国有企业在2016年大举拿地,当时一些土地的每平米价格甚至超过附近已建好的楼盘价格。

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由于每一轮房价上涨都必然伴随举债规模的攀升,平衡房地产市场就变得更加困难和危险。2016年前三个季度,与房地产相关的贷款增加了25%,银行系统债务因此增加了人民币4.32万亿元(合6,225.1亿美元)。房贷增速更是达到33%。虽然中国楼市55%的贷款成数(loan-to-value ratio)似乎不高,但首次购房的杠桿要高得多。瑞士银行(UBS AG, UBS)估计,首次购房的贷款成数接近70%,考虑到全款买房在中国一度很普遍,这一比例是很高的。房价下跌将导致贷款成数达到危险水平,尤其是深圳这种房价上涨太快的城市。

一些大型房地产开发商也背负了沉重的债务。中国资产规模最大的房地产开发商——中国恒大集团(China Evergrande Group, 3333.HK, 简称:中国恒大)包括永续债券在内的凈债务已增至2014年底的两倍。包括碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 2007.HK, 简称﹕碧桂园)和融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 1918.HK, 简称﹕融创中国)在内的其他一些开发商的债务规模也在楼市繁荣时期大幅膨胀。

考虑到房价飙升所积累的风险和对整体经济的影响,中国房地产市场可能是全球最值得投资者关注的对象。新的一年,狂欢之后又将归于落寞。(JACKY WONG  华尔街日报)

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(港股直通车 华尔街日报)

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