黄文鑫 ( 笔名：白赖仁) ：证监会持牌人士，金融系毕业，首创散户团队方式研究半新股及财技股，破解庄家大布局，从而赚钱供楼再赢优越感，现为《炒股帮》周刊、《香港投资日报》专栏作家。另：如果想和白赖仁交流投资话题，欢迎大家加入。Telegram群组，大家互相交流！+852 95166676
【标题】牛市下的幸运儿
牛气冲天，投资甚么也赚钱的时间，要放胆去，但不要贪心！这次分享的是市场唯一的招股星盛商业管理（06668）他们是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，并具有全国布局。根据中指院，截至2020年9月30日，按于深圳的运营中购物中心数量计算，他们排名第一；按于深圳的运营面积计算，他们排名第二；按于大湾区的运营中购物中心数量计算，他们排名第四；按于大湾区的运营面积计算，他们排名第七。根据中指院，他们的整体实力在「2020年中国商业地产百强企业」中排名第14。截至最后可行日期，他们订立合约以向53个商用物业项目提供服务，覆蓋中国20个城市，总合约面积约3,284,000平方米，当中61.6%由独立第三方开发或拥有。
他们拥有全面及广受认可的品牌系统，主要包括城市型购物中心「COCOPark」（以城市消费者为目标）、区域型购物中心「COCOCity」及「iCO」（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心「COCOGarden」（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）以及高档家居布置购物中心「第三空间」。此外，他们的商用物业拥有一系列主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。根据中国房地产Top10研究组，他们获选为「2020年中国商业地产运营十强企业」，并获得「2020年粤港澳大湾区商业运营品牌优秀企业」殊荣。
他们与星河控股及其联系人拥有密切业务关系，乃由于他们的专业技能及服务能力持续满足彼等对品质的高要求。因此，星河控股及其联系人开发或拥有的物业一直为他们稳定的收入来源，于截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年9月30日止九个月分别贡献人民币250.9百万元、人民币290.6百万元、人民币346.5百万元及人民币264.8百万元，分别占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。
截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2020年9月30日止九个月，他们产生自向星河控股及其联系人提供商用物业运营服务以及向星河控股及其联系人拥有的若干租户提供管理服务所产生的收入分别为人民币63.3百万元、人民币66.6百万元、人民币95.2百万元及人民币90.8百万元，分别占收入总额的22.8%、20.3%、24.6%及29.7%，而他们自星河控股及其联系人分别购买为数人民币39.7百万元、人民币45.1百万元、人民币57.2百万元及人民币42.0百万元的服务，分别占总服务成本的28.5%、28.4%、30.7%及30.7%，主要包括来自星河智善生活集团的物业管理服务。他们打造了多个标杆项目，获广大市场接纳。根据中指院，他们的重点项目深圳福田星河OCOPark（北区）为首个「公园情景式购物中心」，并成为深圳最受欢迎的购物地点之一。根据中国房地产Top10研究组，「星河COCOPark」品牌在「2019年中国商业地产项目品牌价值TOP10」榜单中排名第四。
他们深信，他们通过标杆项目累积的成功经验可以通过他们灵活的运营模式（即委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式）进行复制。该等模式能让他们满足不同的客户需求和实现稳定增长。他们向客户提供全面的商用物业运营服务，包括（1）定位、建筑咨询及租户招揽服务；（2）运营管理服务；（3）物业租赁服务；及（4）增值服务。通过他们灵活的运营模式及全面的服务，他们能够向顾客提供高品质购物体验，向租户提供有效的管理服务及为业主提供可观的运营收入。他们的业务于往绩记录期间稳定增长。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，来自持续经营业务的收入分别为人民币278.1百万元、人民币328.7百万元、人民币387.3百万元、人民币286.7百万元及人民币305.9百万元，来自持续经营业务的年/期内利润及全面收益总额则分别为人民币50.4百万元、人民币85.1百万元、人民币95.6百万元、人民币78.8百万元及人民币90.1百万元。
他们的业务模式他们为一间商用物业运营服务供应商，主要专注于透过他们的专业管理为业主改善商用物业（主要为购物中心、购物街及商业综合体）的经营业绩。他们的商用物业运营服务包括：定位、建筑咨询及租户招揽服务：主要包括市场定位、业务策划咨询、设计及建筑咨询以及租户招揽服务；运营管理服务：主要包括制订运营策略、举行营销及推广活动、租户管理服务、物业管理服务及收租服务；物业租赁服务：包括向租户分租根据整租服务模式管理的商用物业之商用空间；及增值服务：主要包括管理客户可短期租作限定店及举行促销活动的购物中心之公共空间以及管理广告空间（例如购物中心的LED显示屏以及内墙及外）。与旨在令受管物业安全、清洁及具功能性的传统物业管理服务（主要包括保安、清洁、园艺、维修及维护以及房务及其他按需求提供的服务等增值服务）不同，他们提供的商用物业运营服务乃旨在透过增加该等物业的客流量及人气以及提升商用物业的整体价值以改善受管的商用物业之表现。
因此，传统物业管理供应商主要按每平方米基准收取固定物业管理费，而他们的服务费则包括固定服务费及一部分与商用物业的经营业绩包括总租金、收入或利润）有关的费用。这只股票小注好了，牛气冲天的时间要保持足够购买力，有赚好走！
(笔者并未持有上述股份)
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