玄学金融
岑智勇，独立股评人、《简易选股DIY》作者岑智勇。facebook：samchiyung
旧区士绅化带来投资机会
执笔之时，正值复活节假期，由于近期的IPO不多，所以今期暂时不写「玄学IPO」内容。在假期期间，身份观塘「老街坊」的笔者，留意到裕民坊的公共运输交汇处亦在4月2日启用，场内设有全港首个配备空调的室内候车区。市区重建局主席周松岗于当天早上到场视察，并指裕民坊重建的第一及第二期已完成，交汇处启用是一个里程碑，而观塘重建项目涉及5公顷土地，整个项目要20年完成，希望届时令到观塘区焕然一新。
从另一个角度去看，就是观塘的士绅化过程又迈进了一步。士绅化，其英文为gentrification，又译为中产阶层化、贵族化或缙绅化，是都市发展的其中一个可能现象，指一个旧社区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及租金上升，引致较高收入人士迁入，并取代原有低收入者。士绅化的转变过程可能因着重建速度而需时多年，但引申的结果是本区生活指数提高，原居住的低收入者最后可能反被新迁入的高收入者歧视，或引致原居住的低收入者不得不迁离往更偏远或条件更差的地区维持生活。该地区吸引了第一批高收入者迁入后，就转而成为吸引其他同阶层人士迁入聚居的引力，使仕绅化过程越加快速。
本栏栏名是「玄学金融」，当然要从玄学角度探讨一下绅化带来的投资机会与商机，但就无意探讨士绅化带来的社会问题。香港士绅化的其中一个主要推动者，应该是市区重建局，其次是在旧区买入业权再重建的发展商，例如恒基地产（00012）。参考市区重建区的网页，当局曾参与的项目遍布多区，其中又以中西区、马头角/土瓜湾/红磡/九龙城、深水埗/长沙湾、大角咀/旺角/油麻地等区域有较多项目，另一方面，参考恒地的2020财年业绩，其在西半山、半山、鲗鱼涌，石硖尾、红磡、土瓜湾等区亦有不少收购项目，料有关土储在时机成熟后，将会发展成新项目推出。
现在是八运尾，从2004年起听到各大玄学家在电视提到「西南见水必大发」，至今仍然有效，即西九龙一带仍会是有运之地，读者们宜好好把握九运来临前之机会。但随着九运将在2024年来临，有玄学家指九运基本上宜在南方见到有山，北方最利见到有真水，其次为东南方见水都属有利。北方见真水者，大概是港岛一带，而东南方见水者，则有可能是九龙东。因此，观塘裕民坊一带，有机会在九运会继续兴旺。另一方面，九运的文昌星在南方，相信香港，以及地名语带相关之地，例如是南昌站一带，深水埗大南街等，相信将会成为文化地，吸引更多文青和文化产业进驻。
由于旧区的士绅化会吸引更多高收入者迁入，首先受影响会是楼会，然后在「衣食住行」各个与内需相关的环节，支出和洗费也会增加。换个角度去看，就是旧区士绅化其实是将内需升级的手段，参考荃湾及观塘等例子，士绅化后的社区面貎明显改变，继而吸引更多高消费人士进入区内，为投资者及营商者制造更多机会。
笔者为证监会持牌人士，不持有上述股份。
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