群益證券(香港)–2018年1-6月大陸房地產開發與銷售數據點評:開發投資增速小幅回落,新開工和房產銷售增速穩定【行業研究】_研報(yanbao)

【研究報告內容摘要】

2018年6月全國房地產銷售面積和銷售金額分別為2.07億平米和1.82萬億元,YOY分別為+4.3%和+17%,增速較5月分別回落3.7個百分點和3.6個百分點;6月房地產銷售均價為8780元/平米,環比下跌0.6%,同比上漲12.3%。6月30大中城市銷售面積1467萬平米,YOY-9.5%,衰退幅度較5月繼續收窄4個百分點,30大中城市以外區域銷售面積1.92億平方,YOY+5.5%,增速較5月回落5.3個百分點,符合市場預期。

累計來看,2018年1-6月全國房地產銷售面積和銷售金額分別為7.71億平米和6.69萬億元,同比分別增長3.3%和13.2%,增速較1-5月分別提升0.4個百分點和1.4個百分點;1-6月房地產銷售均價為8683元/平米,YOY+9.6%。2018年上半年月地產銷售總體維持穩定正增長,銷售金額增速高於面積增速,符合我們判斷,我們認為在房地產調控政策以及貨幣政策的指引下,國家對抑制房價上漲態度堅決,同時17年銷售基期的相對墊高、隨個人房貸政策日益收緊、前期需求的大量釋放以及調控政策的邊際效應遞增等因素的影響下,整體房地產市場銷售面積規模將難以大幅增長,全年銷售情況或將呈現前高後低的態勢,銷售面積增速或將維持低速增長,而銷售金額增速將高於銷售面積增速。

2018年6月單月房地產投資金額為1.41萬億元,YOY+8.4%,單月增速環比下降1.4個百分點;1-6月累計房地產投資金額為5.55萬億元,YOY+9.7%,增速較1-5月下降0.5個百分點,投資增長仍主要由東部和中部區域貢獻。1-6月東部和中部地區房地產開發投資YOY分別為+10.8%和+11.4%,東北區域投資額YOY+17.7%,不過絕對量值較小。6月單月全國房地產新開工面積為2.36億平米,YOY+15%,增速雖較5月回落5.5個百分點,但仍維持較高水準,累計來看,1-6月全國房地產新開工面積為9.58億平米,YOY+11.8%,增速較去年全年提高4.8個百分點。我們判斷目前國家政策對房地產市場調控及貨幣政策的基調仍偏謹慎,上半年開發投資和新開工仍維持較高增速,略超我們預期。

6月土地購置面積0.33億平米,YOY+21%,1-6月累計土地購置面積1.11億平米,YOY+7.2%,增速較快;整體來看,對比17年下半年各房地產企業拿地力度的加強,2018年上半年各房企補充土地儲備熱度略有下降。

2018年上半年全國房地產銷售仍維持正增長,但目前熱點城市調控政策無鬆動跡象,後續貨幣政策日益收緊,疊加自去年底至今房地產市場需求的持續消耗,我們預計下半年房地產市場銷售將面臨一定壓力,全年銷售情況將出現前高後低的態勢,銷售面積或與17年大致相當,銷售金額仍有一定增長空間。縱觀整個房地產板塊,我們認為房地產行業的集中度仍在顯著提升之中,龍頭企業的銷售和結轉額將繼續保持穩定增長,業績確定性較強,同時土地資源獲取更加積極,因此我們認為投資機會仍將集中在龍頭房企中:一方面,從估值的角度來看,龍頭房企目前的估值水準在整個A股市場處於低位,具備較強的安全邊際,可以進行適當的配置。我們繼續推薦萬科A、保利地產、中國建築等低估值龍頭個股。