【研究報告內容摘要】
2018年7月24日,截止到目前,房地產行業錄得超過2.3%的增長且明顯強於恒生指數。行業龍頭則表現好於行業平均。其中龍湖集團(00960HK)跳漲超過4.1%,中國恆大(03333HK)上漲接近3.6%,以及華潤置地(01109HK)上漲超過4.5%。
預期強勁的2018年上半年業績,相對較低的估值和貨幣環境的邊際放鬆是主要驅動力且行業估值重估會在近期延續。自2017年以來強勁的合約銷售且銷售均價的回升保障2018年上半年的業績。而且,人民幣貶值是在2018年6月加速,因而,僅會帶來2018年上半年溫和的匯兌損失。在2018年7月23日,2018年加權平均市盈率和市凈率分別為6.8倍和1.3倍,地產行業的估值相對較低。而基於來自資產新規的輕微放鬆,融資渠道邊際改善。況且,在棚戶區改造的過程中,從房屋拆遷到房屋購買之間存在時滯。也就是說,低線城市的房屋銷售下降將會慢於市場早前的預期。
我們維持房地產行業 “跑贏大市”評級。在短期內對於地產行業,利空已經反映,2018年上半年業績預計錄得較好表現且合約銷售依舊是股價的催化劑。因此我們認為,向上重估的勢頭將會在短期內繼續。但從長期看,政策和貨幣環境收緊將會對房屋銷售和融資帶來負面壓力。並且,由於人民幣貶值,匯兌損失將會逐漸惡化盈利能力。因此,房地產行業在將來仍會面臨下降壓力。總體而言,擁有卓越成本控制能力的房地產開發商將會在白銀時代的下半場比行業平均表現更好。由於行業集中度提高和地產行業估值重估,我們認為行業首選應該選取地產行業中的龍頭公司。我們的首選是中國恆大(03333HK),預期其合約銷售將保持快速增長。隨着資產負債表增強以及盈利能力提高,公司基本面有望進一步改善。恆大運營風險應逐步減少。這將利好公司,特別是在貨幣環境收緊的時期。當前其估值吸引。中國恆大當前目標價為30.17港元,較2018每股凈資產折讓32%,9.2倍2018年核心市盈率和2.2倍2018年市凈率。
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